공장 유형 진단 · RBF vs Greenfield

베트남 공장 확보 방식, 임대·BTS·자가건축 비교

기성 임대공장(RBF) · 신축 후 임대(BTS) · 자가공장(Greenfield) — 처음 검토하시는 분도, 기존 임대 환경 문제로 이전을 고민하시는 분도 일정·투자·계약·인허가 조건을 한 페이지에서 비교하세요.

임대공장(RBF)과 자가공장(Greenfield)을 같은 9가지 기준으로 비교합니다. 그 사이에서 맞춤 사양과 자산 경량화를 결합하는 BTS까지 한 페이지에서 확인하세요.

임대 방향을 정하셨다면 베트남 임대공장 매물·임대료·입주조건 보기에서 지역별 시장 기준선과 최신 확인 절차를 이어서 보실 수 있습니다.

BTS의 5·10·15년 계약 구조와 요구사양·인도 절차는 베트남 신축 후 임대(BTS) 가이드에서 별도로 확인할 수 있습니다.

Option A

임대 공장 입주 (임대공장·RBF)

적합한 임대 공장 물건 소싱·안내

이미 지어진 공장을 임차해 신규 생산거점이나 이전 공장으로 사용하는 방식입니다. 건물 신축을 줄일 수 있지만 공정에 맞는 보완공사·설비·허가와 입주 시점을 별도로 확인합니다.

임대 공장 찾기 상담

Option B

신축 후 임대(BTS)

임차인 사양에 맞춰 신축한 뒤 장기 임대하는 구조

임대인이 임차인의 업종·설비 사양에 맞춰 공장을 신축하고 임차인이 장기 사용합니다. 5·10·15년 등 기본기간, 연장옵션, 임대료 조정, 중도해지와 원상복구 조건은 개발사·부지·사양별 서면 제안으로 비교해야 합니다.

신축 후 임대(BTS) 상담

Option C

자가건축 신축 (자가공장·Greenfield)

토지 사용권 + 맞춤 설계 + 자산화

토지 권리·사용조건을 확보하고 공정에 맞춰 공장을 설계·신축합니다. 초기 토지·공사 자금과 개발 일정을 부담하며 장기 사용, 유지보수, 향후 처분 조건을 함께 검토합니다.

자가건축 신축 상담

한눈에 비교

9가지 결정 축 × 3가지 옵션

체크 표시는 해당 축에서 일반적으로 강점이 있는 옵션을 의미합니다 (사례별로 달라질 수 있습니다).

기간은 기존 검토의 참고값이며 공통 기산점으로 검증된 순위표가 아닙니다. 임대·자가건축의 양산 예시와 BTS의 시운전 포함 현장 제안은 완료점이 다릅니다. 실제 비교에서는 시작일, 시설 인도, 인허가·설비 보완, 시운전, 고객 승인과 양산 개시를 나눠 다시 산정합니다. BTS 9~10개월은 시장 평균·완료 보장이 아닙니다.

결정 축	A. 임대 (RBF)	B. 신축 후 임대(BTS)	C. 자가건축 (Greenfield)
준비 일정 참고값	양산 개시 약 7개월 예시 · 기산점·범위 재확인	현장 제안: 시운전 포함 약 9~10개월 · 양산 별도 확인	양산 개시 약 20개월 예시 · 기산점·범위 재확인
초기 투자 규모	중간 (보증금 + 인테리어)	보증금·선급금·임차인 추가공사·설비 (제안별 상이)	대규모 (토지사용권 + 시공)
유연성 · 출구 전략	높음 (계약 만료 시 이전)	계약 구조에 따라 다름 (장기 약정)	권리·자산의 처분 조건과 소요기간 검토
자산화 · 담보 가치	건물 소유와 구분 (임차권·회계처리 별도 확인)	건물 소유와 구분 (임차권·회계처리 별도 확인)	토지 사용권·건물 권리 및 담보 조건 확인
공간 커스터마이즈	기본 사양 + 인테리어 범위	완전 맞춤 설계	완전 맞춤 설계
인허가 부담	건물의 기존 서류와 임차인 공정의 추가 절차 구분	임대인 건축·시설과 임차인 사업의 절차·책임 구분	토지·투자·기업등록 및 환경·소방·건축 적용 검토
장기 운영 비용	월 임대료 지속	장기 임대료·인상률·관리비·유지보수 부담 확인	유지보수·보험·토지 관련 부담·자금조달 등 (감가상각과 현금지출 구분)
환경 · 소방 인허가 신규 취득	기존 승인 범위와 새 공정의 일치·변경 여부 확인	맞춤 설계에 반영하되 적용 절차와 승인 별도 확인	설계 단계부터 반영하되 승인·검사 조건 확인
긴급 이전 시 확인할 일정	가용 건물·보완공사·설비 이관·재가동 준비	요구사양·설계·공사·인도 후 생산 준비	부지·인허가·설계·공사·생산 준비

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우리 회사는 어떤 방식부터 검토하면 될까요?

1. 반드시 충족할 조건: 공정·설비가 요구하는 전력·하중·층고·배출 조건과 목표 가동일을 적습니다. 조건을 맞출 수 없는 후보는 단가 비교 전에 제외하거나 보완 가능성을 확인합니다.
2. 같은 범위의 견적: 임대료·토지·건축만 보지 않고 보증금·추가공사·설비·허가·운영 준비를 포함합니다. 임대인 제공분과 임차인 부담분을 구분해 중복·누락을 확인합니다.
3. 같은 운영기간의 비교: 임대료 인상, 유지보수·교체, 반환·철거, 권리·자산의 잔존가치를 같은 가정으로 봅니다. 보증금처럼 반환 조건이 있는 자금은 비용과 별도로 관리합니다.
4. 판단 결과: 우선안과 대안, 선택을 바꿀 조건, 계약 전 추가 확인 항목을 남깁니다. AnE GLOBAL은 후보·비용·일정을 연결하고 법무·세무·설계 등 전문 판단은 현지 전문가와 검토합니다.

처음부터 비교표나 확정 예산을 준비하실 필요는 없습니다. 현재 고민과 목표 시점부터 알려주시면 미정인 조건을 함께 정리합니다.

총예산·비용 범위 확인하기

RBF 심화 체크

임대공장(RBF) 계약 전 확인 기준 6가지

임대형(Option A)으로 방향을 잡으셨다면, 물건 계약 전에 아래 6가지를 문서로 확인하셔야 입주 후 인허가·비용 변수가 줄어듭니다.

1. 업종 입주 가능 여부

공단마다 입주 가능 업종과 환경 등급 기준이 다릅니다. 우리 업종(VSIC)과 생산 공정이 해당 단지에 허용되는지부터 확인합니다.

2. 전력·용수·폐수 용량

표준 제공 사양이 우리 설비 부하와 배출량 기준에 맞는지, 증설 시 여유가 있는지 확인합니다. 부족하면 입주 후 보강 비용이 커질 수 있습니다.

3. 임대인의 환경·소방 인허가 완료 여부

건물·사업장에 적용되는 환경·소방 승인 및 검사 서류를 계약 전에 확인합니다. 임대인의 기존 서류가 임차인의 새 생산공정까지 포괄하는지는 별도 검토합니다.

4. 임대 조건의 문서화

임대료 인상 조항, 관리비·인프라 사용료, 보증금 반환 특약, 원상복구 범위까지 계약서에 항목별로 명시되는지 확인합니다.

5. 토지사용권(LURC)·전대 적법성

임대인의 토지·건물 권리 관계가 명확한지, 전대(sublease) 구조라면 원권리자 동의가 있는지 확인합니다.

6. 증설·반환 조건

계약 기간 중 증축·라인 추가가 가능한지, 만료 시 반환 조건과 갱신 우선권이 어떻게 되는지 확인합니다.

AnE GLOBAL은 임대 공장 후보 소싱 시 위 6가지를 사전 검토한 비교표로 안내하고, 후보지 현장 실사에 동행합니다.

의사결정 흐름

7가지 질문으로 좁히기

우리 케이스에 어느 옵션이 맞는지 빠르게 판단할 수 있는 의사결정 가이드입니다.

1
Q1. 현재 베트남에 임대공장이 있으신가요? (교체자 vs 신규 진출자)
→ 교체자: 환경/소방 규제 대응이 핵심 — Option A 기존 임대공장 활용·이전 준비기간 또는 Option B 맞춤신축임대 검토
→ 신규 진출자: Q2~Q7로 적합 옵션 진단
2
Q2. 양산 목표 시점이 8개월 이내인가요?
→ Option A (임대) 우선 검토 — AnE GLOBAL이 적합 물건 소싱
→ Option B (BTS) 또는 C (자가건축) 검토 가능 — BTS 가능 산단의 최근 현장 제안에서 시운전 포함 약 9~10개월 일정도 확인
3
Q3. 중장기 안정 운영과 맞춤 설계가 필요한가요?
→ Option B (신축 후 임대·BTS) 또는 Option C (자가건축)
→ Option A (표준 임대 사양)으로 충분
4
Q4. 토지·건물 자산화가 사업 전략상 필요한가요?
→ Option C (자가건축) — 토지사용권 + 자산화
→ Option B (BTS) — 자산화 없이 맞춤 설계, 기간·연장조건은 별도 협상
5
Q5. 초기 가용 자금 또는 대출·보증을 포함한 자금조달 여력이 충분한가요?
→ Option C (자가건축) 가능 범위 — 토지사용권·건축비·인허가비·예비비까지 총사업비 기준으로 검토
→ Option A 또는 B 우선 검토 — 자기자금이 부족해도 본사 신용·담보·금융기관 대출을 활용할 수 있다면 C도 재무구조에 따라 검토 가능
6
Q6. 클린룸·중량 하중·특수 환경 등 맞춤 인프라가 필요한가요?
→ Option B·C와 보완 가능한 RBF의 공사비·기간 비교
→ Option A의 실제 전력·하중·허가 조건 확인
7
Q7. 환경·소방 문제로 현 공장 보완 또는 이전 검토가 필요한가요?
→ 현 공장 보완 가능성과 후보 공장의 적용 절차·가동 시점을 함께 확인
→ 정상 일정으로 Q2~Q6 결과 따라 진행

Option A

임대 공장 입주 (임대공장·RBF) 상담

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Option B

신축 후 임대(BTS) 상담

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Option C

자가건축 신축 (자가공장·Greenfield) 상담

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실제 케이스

실제 상담 사례 (익명화)

AnE GLOBAL이 3가지 옵션 중 어떻게 선택했는지 — 비밀유지 원칙에 따라 회사명·금액·세부 실적은 공개하지 않습니다.

Option B — 신축 후 임대(BTS)

환경규제로 임대공장 갱신 우려 — BTS 조건 검토

제조업 · 북부 권역 · 중견 규모

기존 임대공장의 소방·환경 조건 갱신에 불확실성이 생겨 양산 중단 위험을 검토한 사례입니다. 단순 임대 이전(Option A)은 같은 규격 제약이 반복될 수 있고, 자가건축(Option C)은 일정·자금 부담이 큰 상황이었습니다. AnE GLOBAL은 맞춤 신축이 가능한 BTS를 검토안에 포함하고, 기본 계약기간만 보지 않고 연장옵션·임대료 조정·중도해지·원상복구 조건을 함께 비교하도록 범위를 정리했습니다.

AnE GLOBAL 솔루션

신축 후보지와 개발사 제안 비교, 사용자 요구조건서 정리, 임대인 측 공사·임대차 조건 협의, EIA·PCCC 일정 연동.

▸ 맞춤 사양과 장기 운영 조건을 함께 비교하는 BTS 검토안 정리

환경규제 대응 긴급 상담

Option A — 임대 (AnE GLOBAL이 공장 소싱)

신규 진출 — 빠른 양산 우선, 표준 사양으로 충분

부품 가공 · 남부 권역 · 중소 규모

신규 베트남 진출 검토 중인 한국 본사가 양산 12개월 내 시작을 1순위로 정함. 클린룸·특수 인프라 요구사항이 없고 계약 만료 후 출구 유연성도 중요했습니다. 자가건축(Option C)은 일정·자금에서 맞지 않았고, BTS(Option B)도 공사기간과 장기약정 부담이 있었습니다. AnE GLOBAL은 산업단지 ready-built factory 후보군을 정리하여 업종 적합성·전력·폐수·소방 조건을 사전 검토한 뒤 적합한 후보를 안내.

AnE GLOBAL 솔루션

권역·업종 조건에 맞는 임대 공장 물건 소싱 안내, 입주 협약 동행, 인테리어·법인설립 일정 관리.

▸ 약 7개월 양산 개시 일정 + 출구 유연성 확보

임대 공장 찾기 상담

대표 자문 사례 17건 보기

기성 임대(RBF)·신축 후 임대(BTS)·자가건축 외에 공장 인수(M&A) 등 전체 진출 방식 비교는 여기에서 보기.

임대로 방향을 정했다면, 임대차 계약서에서 확인할 전대·LURC·방어조항은 임대차 계약 유의사항에서 정리했습니다.

권역별 임대료 수준과 산업단지 분포는 남부·북부·중부 권역 페이지에서 비교할 수 있습니다.

FAQ

임대공장 계약, 자주 묻는 질문

임대공장에 입주하면 환경·소방 인허가를 따로 받지 않아도 되나요?

단지·건물 차원의 EIA와 소방 준공은 통상 임대인(개발사) 측 몫이지만, 입주 기업의 생산 활동에 대한 환경 절차와 소방 관련 확인은 업종·배출 항목에 따라 별도로 필요할 수 있습니다. 따라서 계약 전에 임대인의 허가 완료 서류를 확인하고, 우리 공정 기준으로 추가 절차가 있는지 사전 검토하는 것이 안전합니다. 인허가 5단계 전체 흐름은 행정·인허가 절차 가이드에서 확인하실 수 있습니다.

임대료 외에 어떤 비용을 확인해야 하나요?

관리비, 전력·용수·폐수 처리 등 인프라 사용료, 보증금과 반환 특약, 임대료 인상 조항, 인테리어·원상복구 범위가 대표적입니다. 총액 하나로 비교하기보다 항목별로 계약서에 명시되는지를 확인하셔야 입주 후 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다.

임대공장 물건은 어떻게 찾는 것이 좋나요?

공개된 지역별 시장 기준선과 공급 관찰 범위를 확인한 뒤, 업종 조건(입주 가능 업종·전력·폐수·소방)에 맞춰 후보를 좁히고 현재 가용성과 조건을 다시 확인하는 순서가 효율적입니다. AnE GLOBAL은 산업단지 데이터를 기반으로 후보 비교표를 안내하고 후보지 현장 실사에 동행합니다. 어떤 파트너와 진행할지 비교 중이시라면 컨설팅 업체 선정 기준 가이드를 함께 참고하세요.

환경 · 소방 규제로 긴급 이전이 필요하신가요?

AnE GLOBAL이 공정·가동 목표에 맞는 3가지 옵션의 선행조건과 일정을 비교하고 환경·소방 등 필요한 검토를 연결합니다.

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환경규제 대응 긴급 상담

PCCC·EIA 갱신 불가로 인한 부지 이전 검토